樓價大跌希望幻滅

金主

                最近，政府發表的人口普查結果中，涉及有關住屋問題的數字，非常有參考價值。現時本港約一半人口居於私人樓宇，這123萬擁有自置居所的住戶中，已有60%沒有按揭，餘下4成有供款的住戶，月供中位數只是7,000元，佔他們總收入只是20%。<br />
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這個數字，反映在低息年代業主的供款壓力很輕，而另一方面，出租單位的租金中位數已去到7,500元，換句話而言，即使單位由自住改為放租，亦足夠供款。在這種供款水平下，可謂十分健康，業主有很高的防禦力，即使樓價顯著下跌，業主被迫出售物業的機會不大。這亦解釋了為何在政府大力打壓樓市，加上歐債問題以及股市下跌等種種負面因素影響下，本港樓市在2011年下半年的樓價只下調幾個百份點，而市場購買力卻是不斷的累積。<br />
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及至農曆年後，準買家的信心一回復，加上購買力獲得釋放，樓市爆發小陽春，頓時成交量大增，而SSD下市場出現缺盤，業主反價情況不絕。是次小陽春由上車盤先行，以沙田第一城為例，二月份已有近百宗成交，現時市場上已沒有超筍價盤，無窗台的單位已高達260餘萬元，而有窗台的亦要230–250萬元，而且交吉盤極為缺乏，市場以連租約盤為主，樓價更已重回2011年的高位，更好像是越升越有。<br />
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樓市交投氣氛熾熱，同時由上車盤延申至換樓市場，成交暢旺料可維持2至3個月，及後成交量或會因市場缺盤而減少，但筆者相信成交價仍會保持，2011年底不少買家都期望樓價會有大幅下跌的機會，但看來這個期望將會落空。不過，雖然樓價在今年看來難見回落，但大家亦不可盲目樂觀，理由是全球金融危機仍未完全解決，中國房地產仍硬著陸的風險，購入物業作自用或投資實應量力而為，至於投機炒賣更是萬萬不宜！<br />
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李峻銘 – 主席及行政總裁<br />
世紀21奇豐物業顧問行<br />
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