樓供過於求的迷思

allencth

(綜合報道)(星島日報報道)負責制訂長遠房屋策略的督導委員會，評估未來十年房屋需求，以及私人市場、市區重建局和房屋協會可擔任的角色。開會前爆出估計未來十年私營住宅會供過於求，立即招來減私樓增公屋的意見。現時樓價高企，主因是大家覺得供不應求，當局要壓抑樓價，必須清晰地向市場發出有決心、有能力增加供應的訊息。
　　行政長官梁振英上任後，樓價繼續大漲小回，到最近幾個月才因為「雙辣招」而回軟。樓價高企的兩大原因，是低息環境和供求失衡。
　　壓抑樓價是不少市民最期待政府做的事。不過，現屆政府上任後，樓市經歷一段觀望後不跌反升，而且升破九七年歷史高位，直至當局連出多項行政措施，寓禁於徵，才煞停升勢，但市民置業仍絕不輕鬆，究其原因，是政府改變不了市場供不應求的心理。一幢大廈不可能倏忽建成，供應不可能一下子劇增，這是市場預期之內。問題是大家擔心政府連中長綫房屋供應，都未必做到應付需求。
　　樓價未再升 買樓仍不易
　　市民有這種心理，主因是為了打破發展土地的阻力，發展局不僅自我戳破有大量閒置土地可以建屋是個假象，更有意無意在言談舉動中，暴露難覓地建屋的困境。政府提出增建公屋和私樓的目標，加快賣地，但是在尋覓新土地補充方面，困難重重。
　　短期而言，政府提出要見縫插針式興建公屋，社區大力反對。政府又考慮過推倒啟德體育城計畫改建住屋不果，令人感覺連頭痛醫頭都費煞周章，捉襟見肘。至於新界東北發展和維港以外填海等長遠計畫，同樣面對重重阻力。
　　結果政府要從打擊需求層面着手，連番推出收緊按揭成數和高稅對付境外、公司和第二個住宅買家等辣招，造成現時「樓價不再升，買樓卻更難」的局面。
　　在這種市場心理下，當長策會估計未來十年私樓會供過於求，市民難免感到錯愕。
　　長策會估算公私營房屋未來十年需求，再比對政府現時定下的土地和房屋供應目標，認為公屋會缺少二萬七千個單位，私樓則有單位剩餘。有意見因此認為，可抽調私樓資源去增建公屋。
　　估計偏保守 憂房策搖擺
　　不過，這個粗略估計有兩點特別值得斟酌。其一，是有學者質疑低估了整體房屋需求，指出回歸前的一九八四至九七年，每年落成單位約五、六萬個，現在長策會估計每年需要四萬四千七百個單位，流於保守。當局固然不欲重蹈回歸後「八萬五」遇上經濟下滑的覆轍，但是以現時人口增長，再加上內地人來港居住和置業的因素，市民難免希望當局較為詳細解釋預測的數據。
　　其二，長策會不負責評估供應，現時所用的供應數字，是參考政府公開的房屋和土地供應目標。但是，在覓地難的情況下，當局能否達標成疑。需求方面，公屋輪候冊中，又有不少並非最急需的青壯年單身申請人，這些人中不少有能力租住私樓，尤其是大學生和初出道做事者，數年內收入改善至有能力置業的機會較大。
　　當局透過長遠供求評估，並且每年按照經濟環境轉變調整，有助增加房屋策略透明度，為樓市添穩。不過，在估算供求時，需要仔細分析數據，避免再現頭痛醫頭式的反應，令人覺得政策左搖右擺，導致穩定樓市要事倍功半。
　　社論
　　港聞

easonchan

賺點分不容易啊

tomato_alex

呵呵,明白了

tamyc002

頂你一下，好貼要頂！

bobodragon2001

貌似看過了

oh~my~gag

有些帖子，真的不錯

鬼谷先生

回復一下

底褲超人

這是一篇不錯的帖子

Essi

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ng015856

慢慢來，呵呵